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      融創上海再拓土 樓面價8萬+利潤空間與業績補位“焦慮”

      洛陽房地產網-房掌柜 2021-02-22 10:29:15來源:觀點地產網 

       2021年開局,全國土地供應如火如荼,各大房企紛紛加入搶地陣營,一場沒有硝煙的戰爭打響。

      融創是這場投拓大戰的其中一員。復工僅三天時間,這家企業就接連砸下85億元在南通、上海拿地。

      普遍的觀點認為,時下正值年初,各家房企用于投拓的資金尚且充裕,反映到土地招拍掛上,則表現出房企熱烈搶地的景象。

      但拿地之余,融創上海普陀宅地超過8萬元/平方米的樓面價同樣引發了不少關注。一邊是積極納儲的利好消息,一邊卻是高地價與限售、限價帶來的利潤壓力。

      8萬+樓面價

      2月20日下午,上海土地市場經歷了一場鏖戰。

      這場爭奪戰的戰利品是上海普陀區石泉社區W060402單元B3-2地塊,該地塊為住宅用地,出讓面積3.82萬平方米,容積率為2,建筑面積7.65萬平方米,地塊的起始價為47.39億元,起始樓面價為6.2萬元/平方米。

      上述地塊共吸引了包括招商、融創+建發聯合體、保利在內的三家拿地主體參拍,因此,這場搶地大戰也被稱作普陀石泉社區“三國大戰”。

      根據拍賣現場傳來的消息,地塊開拍后,融創聯合體率先舉牌報價,保利緊隨其后,在接下來的一段時間內,兩家拿地主體開始了你來我往的叫價。

      拍賣20余分鐘后,地塊報價突破50億元,但房企們似乎沒有停下戰火的意思,依舊以較快的速度舉牌喊價。30分鐘左右,地塊拍賣至64輪,招商首度加入戰場,三家拿地主體開始激烈廝殺。

      隨著時間的流逝,地塊的樓面價從每平方米6.2萬元逐步上升至7萬元,進而突破8萬元。各方斷斷續續“交火”至第314輪,最終,融創+建發聯合體成功搶得上海普陀區石泉社區宅地。

      在分析人士看來,此次上海普陀宅地能夠吸引諸多大型房企爭搶,一方面,是當下正值年初,各大房企用于拿地的金額充裕;另一方面則源于地塊本身的指標較為優質。

      據悉,上述地塊位于上海內環,是標準的“地鐵上蓋”,同時,地塊周邊多為上世紀80年代建造的售后公房,板塊內的改善需求較為旺盛,其周邊競品不多,這就意味著,該項目在后續銷售上將擁有極大的優勢。

      在該普陀地塊當中,建發擁有49%股權,而融創則作為操盤方擁有其余51%股權,分析人士提到,拉來建發共同拿地不僅能夠減少企業投拓階段的競爭,還能共同分擔高額的地價,共攤風險,可以預測,上述地塊后續或將打造為壹號院等頂豪系列產品。

      回到地塊本身,此次地塊的成交金額為64.52億元,溢價率36.15%,成交樓面價為8.43萬元/平方米,刷新了上海普陀區宅地成交單價,同時躋身上海宅地歷史成交單價前五名。

      針對超高的樓面價,不少投資者在公開平臺表示質疑:“八萬多拿一塊周邊二手房價不到六萬的地,怎么想的?”、“旁邊同社區地塊四萬多,二手房目前接近六萬,融創此次拿地單價八萬多,不會虧?”……

      事實上,在2020年12月18日,大華集團同樣在上海普陀區石泉社區拿下一宗地塊,該地塊與融創此次拿下的宅地直線距離僅為463米左右,但彼時大華的拿地價格為30.6億元,成交樓面價4.74萬元/平方米,溢價率17.55%

      時隔兩個月,地塊的樓面價格幾乎翻了一番,與此同時,當下樓市調控并未松綁,在限售限價等政策引導下,融創普陀項目的未來利潤成謎。

      但也有不少反對意見。據悉,融創此次的樓面價近8.5萬元/平方米,若加上后續的開發成本、建安成本、三費等等,要實現盈利,其新房售價至少需要突破12萬元/平方米。

      根據普陀區房管局在競買活動開始前發布的相關提示,該地塊周邊商品住宅銷售均價為9.6萬元/平方米。具體而言,同在石泉社區的寶華城市之星目前的次新房售價在11萬元/平方米左右,而其余入市時間較長的二手房房價在6萬元/平方米左右。

      因此,綜合周邊二手房售價,有投資者在公開平臺預測,上述項目的樓面價或能達到14萬元/平方米至15萬元/平方米,融創的帳還是能算得過來的。

      融創“攻占”上海

      風從上海來。

      “以上海為核心的滬寧區域,因其高成長性,仍將是融創中國未來布局的重點區域,融創中國不做曇花一現的開發商,而要不斷沉淀和積累,打造時代豪宅。”早在2016年,融創中國上海區域集團總裁田強就曾如是說到。

      對融創而言,上海是一座奇妙的城市,從2012年首入上海至今,這家企業不斷在加碼布局這座東方名都。

      據觀點地產新媒體不完全統計,僅本月以來,融創已斥資134.05億元在全國各地納儲,其中包括2月4日以22億元奪上海臨港新片區商住地;2月19日以20.25億元搶南通地塊……但綜合來看,上海依舊是融創的布局重點,在本月的投拓當中,融創在上海總共摘得兩宗地塊,拿地總金額達到86.51億元,占月內投拓總金額的六成。

      對此,分析人士表示,作為一線城市,上海無疑是融創的必爭之地,近幾年,融創在上海開發了多個豪宅項目,其中不乏上海桃花源、融創濱江壹號院等超級IP,擁有較大的品牌效益,同時,融創連續多年在上海奪得銷冠的地位。

      根據融創上海區域官微數據顯示,截止2021年1月31日,融創在上海共有37個項目,其中售罄項目25個,在售項目5個,待售項目7個。而財報顯示,截至去年中期,融創中國在上海的總土地儲備為332.46萬平方米,再加此次奪得的普陀區宅地,融創在上海的版圖進一步擴大。

      銷售方面,2017年,融創中國首度在上海房企銷售排名當中躋身前五,2018年,其還憑借融創濱江壹號院、陸家嘴壹號院等高端項目奪得流量銷售金額冠軍席位,年度權益銷售金額第二。

      2019年,融創以225.83億元的權益金額位列銷售榜首,同比2018年增長近95億元,超出第二名萬科約35億元。

      但從去年開始,融創在上海的銷售金額及排名一度滑落。

      2020年,融創中國累計實現合同銷售金額約5752.6億元,同比增長3.42%,累計合同銷售面積約4102.1萬平方米,同比增長7.15%,2020年,歸屬于該公司的權益合同銷售金額約3889.2億元。

      而其在上海的全口徑銷售額為306.23億元,排在第三位,權益銷售額為181.39億元,排名跌出前三。

      事實上,雖然一線城市高端住宅有品牌效應,但在高地價碰上嚴限價,無疑會導致整體的銷售金額下滑,與此同時,限價的因素,也導致融創整體的溢價能力下降。

      或許,融創頻繁加碼上海,意在重回巔峰;或許,融創大手筆拿地之下,同樣暗藏魔都的業績焦慮。

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      責任編輯:陳寧寧

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